Колонна Журнал о строительстве и отделке, архитектуре, дизайне и интересных проектах

Строительство в России

Нельзя надеяться на то, что финансовый кризис очистит строительный рынок России от ненадежных компаний. Для настоящего оздоровления этого сектора необходимы серьезные меры против коррупции и бюрократии, не сомневается Алексей Абрамов, совладелец группы компаний «АБСО».

Как долго вы на строительном рынке Подмосковья?

В этой сфере работаем с 1995 года, до этого торговали металлом, причем в больших масштабах – тысячами тонн. Поставляли его различным ЖБК и ДСК Москвы и Подмосковья, а они, в свою очередь, расплачивались с нами через год квартирами и строительными материалами. Вот тогда мы и поняли, что на самом деле кредитуем строительный процесс, получая от этого минимум прибыли и чаще убытки. И решили сами заниматься строительством.

Работаете только в Подмосковье? И вообще есть ли разница, где строить: в столице, например, или в глубинке?

Разница есть. И связана она не с себестоимостью, а с взаимоотношениями с администрацией. Ну и, конечно, стоимость земли в Москве и Подмосковье несопоставима с региональной. Хотя в последнее, предкризисное, время и там цены выросли.

У нас есть объекты и в Московской области, и в регионах. За прошедшие годы мы построили около 400 тыс. кв. м. Возводили и промышленные объекты, и жилые, в том числе занимались и индивидуальной застройкой. Есть и благотворительные, например церковь в нашем родном городе Юбилейный. Возводили административные и муниципальные здания. Особенно гордимся уже введенной в этом же городе в эксплуатацию высоткой с развлекательным комплексом. Ее высота – 100 м, рекордная в области.

Каковы основные трудности?

Трудности есть всегда. В нашей сфере это кадровый вопрос. Москвичи и жители области не хотят работать на стройках. К сожалению, пример соседа, который каждый день ходит на работу в банк или в офис в галстуке и в рубашке, заразителен. Мы тщательно подбираем кадры на ключевые позиции, стараемся заинтересовать квалифицированных рабочих.

Ощущаете ли вы влияние кризиса в строительной области?

Конечно. Достаточно почитать газеты и посмотреть телевизор. Очевидно, что строители разделились на две категории: те, кто брал кредиты, и те, кто их не брал. Мы за все время существования ни разу не использовали кредитную схему. И это можно в полной мере считать серьезным показателем надежности. Поэтому нас абсолютно не волнуют ни сложности с кредитованием, ни рост процентной ставки. Наоборот, мы в некотором смысле сами стали кредиторами для банков, так как держим в них свободные средства, так сказать, резерв.

Когда резко выросли цены на недвижимость, а следовательно и на стройматериалы, мы разработали следующую схему работы и технологии продаж. Продавали жилье только на ту сумму, которую могли освоить в течение месяца. Таким образом, фиксировали цену строительства. И если в следующем месяце поднималась цена на материалы, просто поднимали соответственно стоимость. То есть наша себестоимость строительства никогда не превышала продажную, а именно такие просчеты для многих горе-строителей и явились причиной многих недостроев, которые вы видите в Подмосковье.

Вы ожидаете снижения цен на жилье?

Однозначно сказать трудно. Наверное, да, но, опять же, будут категории. Как разделились строители на две категории, так и продажи разделятся. Будут строители, которые доведут дело до конца в любом случае. Надежные компании есть, и они берегут свое имя. Ну и обязательно появится недострой или замороженные объекты от тех компаний, которые сильно зависели от кредитования. На последние цена, естественно, снизится. Но здесь возникает второй вопрос: кто достроит?

Очевидно, что на рынок жилья выйдет значительно меньше, а это приведет к повышению спроса и, естественно, цены. И это уже будет относиться к первой категории строек.

Сейчас многие изымают деньги из бизнеса и банков. Но ведь их надо куда-то вкладывать?

Реальных секторов экономики не так уж и много: сельхозпродукция, недвижимость, энергетика, связь и, возможно, транспорт. Это тоже скажется на цене. Но люди будут более осторожны и станут вкладывать деньги только в надежные компании.

Меняется ли философия строительства в России?

Да, меняется. Это очевидно, когда едешь по Подмосковью. Еще в 90-е годы люди, заработав первые деньги и купив землю, возводили дома, больше похожие на замки или на какие-то неказистые сельские школы. Народ во время развитого социализма не мог иметь более шести соток и маленького деревянного домика. Вот и пошла обратная реакция. А потом стали задумываться о том, что ведь нужно проводить дорогу, коммуникации, платить огромные налоги. Платежи за свет, газ, коммуникации, особенно после реформы ЖКХ, стали сильно бить по карману.

Эта эпоха ушла. Люди стали трезво и экономно относиться к строительству жилья. Больше уделять внимание внешнему виду и ландшафту территории.

Да и в многоэтажном строительстве многое изменилось. Появились многоуровневые квартиры, подземные паркинги. Например, у нас есть объекты, где планировка квартир в одном доме практически не повторяется, а автопарк жильцов дома размещается в подземных стоянках.

Коррупция и строительство. Что вы скажете по этому поводу?

Участие в конкурсах на строительство или освоение участка необходимо делать более прозрачным. Не гнаться за видимой дешевизной. Скажет кто-нибудь, что может построить этот объект в два раза дешевле или обещает больше процентов, и ему отдают предпочтение. Не проверив возможности, историю и репутацию фирмы.

Мы в своем городе с этим столкнулись. Вот пример из недавнего прошлого. Министерство обороны привлекло фирму, которая вообще не обладала никаким опытом в строительной сфере. Они начали строить, порядка 500 граждан принесли деньги, кроме этого, они пообещали около 200 квартир военным. И эта стройка уже несколько лет стоит.

И сделать с этим уже ничего нельзя. Наобещали горы золотые, а на выходе… ноль. Сейчас люди ходят с плакатами по Москве и перед местной администрацией забастовки устраивают. Военные не получили жилье. Надеюсь, что не зря российский президент говорит о борьбе с коррупцией. И это поможет нормальным компаниям лучше работать.

Нужно бороться с криминальными деньгами в строительстве, а они стремятся туда, с фирмами-однодневками. Это ведь целое явление.

И само государство должно выстроить новые схемы в оформлении документов. Дикое количество препон. У нас этот процесс так зарегулирован, настолько сложен и запутан. Любой администрации легче найти повод для отказа, чем помочь в реализации строительного проекта, от которого она же и получит доход в виде квартир и коммерческих площадей.

Могу привести пример. Одна из наших компаний была уполномочена ввести в хозоборот земли и имущество министерства обороны с целью обеспечения жильем военнослужащих. Два года назад программа была приостановлена. В основном это было связано с теми коррупционными явлениями, о которых я уже говорил. И вместо того чтобы навести порядок, просто решили совсем отменить инвестпроекты. А министерство обороны между тем недополучило тысячи квартир. А насколько это важно для простых военных, знаю не понаслышке: сам служил, намаялся по съемным углам, пока не ушел в запас. Поэтому в Юбилейном последние восемь лет для военных строили только мы.

Правильнее пойти другим путем. Надо упрощать весь процесс. Минимизировать формальные процедуры, но предъявить более жесткие требования к застройщикам, заранее проверять их надежность и в полной мере контролировать процесс. Российский строительный кодекс, наверное, написан для гениев. Над ним даже опытные юристы ломают головы, настолько все там запутано. Нужно более широко использовать формы обеспечения надежности обязательств.

А что бы предложили вы?

На мой взгляд, правильнее будет следующее. В качестве застройщика выступает, например, муниципалитет или то же министерство обороны и государственное (муниципальное) учреждение. Застройщик привлекает строительную фирму на основе договора подряда собственным иждивением, которая строит объект за свои деньги, и по итогам строительства (это очень важный момент) застройщик рассчитывается с фирмой квартирами. Тогда права на эти квартиры участник контракта получает только в том случае, если выполнит все обязательства. И по Гражданскому кодексу, если действительно идет задержка сроков по любым субъективным причинам, с этим подрядчиком можно легко расстаться. И при этом объект остается на балансе у застройщика, который может привлечь другого подрядчика. Сохраняются права и деньги реальных инвесторов, которые могут перезаключить договоры с новым подрядчиком, рассчитавшись денежными требованиями к старому подрядчику, ведь деньги инвесторов уже вложены в стройку. Такая схема в случае смены подрядчика, может быть, и трудоемкая, но не сложная, а главное, есть настоящая страховка от недобросовестных подрядчиков. И при этом сразу исчезают дутые фирмы, затянутые в судебные тяжбы, и нет обманутых вкладчиков.

Чем вы любите заниматься в свободное время?

Его практически нет. Кроме работы по холдингу, я занимаю должность председателя совета депутатов города Юбилейный. Много времени уходит на работу с населением и приведение нормативно-правовой базы в соответствие с законодательством. Очень многое в городе требует ума, рук, терпения, настойчивости. Есть много ресурсов. Город – это хозяйство, и им надо уметь управлять, а для этого нужны четко прописанные правовые акты. И чем больше мы этим занимаемся, тем больше осознаем, что даже на федеральном уровне в законодательстве есть множество недоработок.

Например, в части программ развития муниципальных образований сложилась тупиковая ситуация. В законе о местном самоуправлении сказано, что совет депутатов принимает программу социально-экономического развития города, а в Бюджетном кодексе написано, что решение о разработке программ принимает администрация. Последней, в отличие от депутатов, это невыгодно – потом придется и исполнять, и отчитываться. И поэтому программой называют просто сметы, вытащенные из бюджета, а вместо заголовка пишут: «План социально-экономического развития». Вот и получается белиберда: ни программы, ни ее выполнения, ни, естественно, контроля за выполнением. Попросту уход от ответственности.

Надо менять законодательные базы на всех уровнях. Увеличивать меру ответственности. И много работать, чтобы сформировать эффективную нормативно-правовую базу для реального развития муниципалитетов. Вот тогда появится время на отдых – спорт, книги. И, конечно, на главное – семью.

04.01.2009 Владимир Габелев, журнал Большой Бизнес

Автор: Захар Иванов; Дата публикации: 10.03.2013
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Оценок еще нет)
Loading...Loading...

Навигация

Предыдущая статья: ←

Следующая статья:

Оставить свой комментарий

Присоединяйся!
Наверх